(시흥타임즈=우동완 기자) 지난 23일 시흥시 대야, 신천, 은행동 일대 기록적인 폭우가 내리면서 반지하 주택 등이 침수 피해를 입어 현재 복구가 한창이다.지난 25일 기준 시흥시 전체 피해상황은 총 458건으로 이중 주택 침수가 410건(심각한 침수, 경미한 침수 모두 포함)으로 가장 많았고 도로침수 14건, 농업피해 8건, 공장피해 15건, 상가피해 11건으로 파악됐다.
여기서, 침수로 인한 피해 복구 비용을 누가(임대인, 임차인) 내야 하는지에 대한 문의가 급증하고 있은바 지난 2011년 서울시가 운영하는 주택임대차상담실에서 펴낸 상담 사례를 통해 비용 부담 문제를 살펴본다.
우선 침수 또는 누수피해를 당하게 되는 사례를 살펴보면 주택을 관리하고 사용하는데 있어, ① 집주인과 세입자가 각각 의무를 다하였음에도 천재지변으로 인하여 피해를 당하는 경우와, ② 집주인과 세입자가 각각 이행해야 할 의무를 제대로 하지 않아 피해를 당하는 두 가지 경우로 나눠지고 있다.
먼저, 집주인과 세입자 의무불이행 없이 천재지변 재난으로 침수피해 등을 당하는 상담사례로는 『재난 및 안전관리기본법』에 의한 재난지원금을 받은 경우와 그렇지 않은 경우가 있다.
「재난구호 및 재난복구비용 부담기준 등에 관한 규정」에 의하면 주택침수의 경우 세대별로 조사하여 재난등급(99등급)에 해당되면 재난지원금 100만원이 지원된다.
주택침수란 주택 및 주거를 겸한 건축물의 주거용 방의 방바닥 이상이 침수되어 수리하지 아니하고는 사용할 수 없는 경우를 말한다.
이때 세입자가 재난지원금을 받은 경우엔 『재난 및 안전관리기본법』에 따라 도배․장판 등 시설 수리비용에 우선 충당하여야 한다.
또, 세입자가 재난지원금을 받은 경우 집주인과 지원금 사용을 두고 이견이 발생하는 경우엔 집주인이 주택시설 피해 복구비용 이외의 권리를 주장하는 것은 타당하지 않다는 것이 일반적 견해다.
아래 사례를 통해 좀 더 자세히 살펴보면.
재난지원금을 받은 경우
▶세들어 사는 단독주택이 폭우로 침수피해를 입어 구청에서 세입자에게 재난지원금을 지급하자, 집주인이 이중 절반을 분배해 줄 것을 요구하고 세입자는 피해 입은 것이 너무 많다는 이유로 거절하여 분쟁이 야기된 경우는?
⇨『재난 및 안전관리기본법』에 의거 침수피해를 입은 당사자에게 지급되는 지원금은 그 명목이 복구비 및 위로금에 해당된다고 할 수 있으므로, 피해당사자인 임차인이 받은 지원금에 대하여 임대인이 주택시설 피해 복구비용 이외의 권리를 주장하는 것은 타당하지 않은 것으로 보임.
▶주택이 침수되어 세입자가 지자체에서 지원금을 받았는데 임대차기간이 종료되어 세입자가 나갈 때 집주인이 도배장판을 해놓을 것을 요구하는 바, 세입자는 물에 젖어서 일부 얼룩이 남아 있기는 하지만 도배장판을 다 교체해야할 만큼 심하지는 않아 그냥 참고 살아왔는데 나가면서 도배장판을 해놓아야 할 의무가 있는 것인지?
⇨침수피해를 당한 당사자에게 지급되는 지원금은 그 용도가 복구비 및 위로금이므로, 침수로 도배장판이 훼손된 경우에는 임차인이 임대인에게 임차목적물을 인도할 때 지원받은 범위에서 보수교체를 해 놓아야할 것임. 세입자는 얼룩이 남은 채로 살았으나 임대인의 요구가 부당하다고 볼 수 없으므로 임대인과 적정선에서 합의가 필요할 것임.
재난지원금 지원대상이 되지 못한 경우
▶재난지원금 지원대상이 되지 못한 경우 세입자가 입은 피해를 집주인에게 배상을 청구할 수 있느냐의 경우는 집주인이 의무를 이행했는지, 불이행했는지 여부에 따라 그 주체가 달라진다.
⇨집주인과 세입자가 부담해야할 의무를 제대로 이행하지 않아 피해가 발생하는 경우에는 일반적으로 의무를 불이행한 쪽에 불이행한 만큼의 책임을 지우게 되는데, 집주인의 의무불이행 사례가 5:2로 세입자의 의무불이행 사례보다 훨씬 많다.
▶ 집주인의 의무 불이행 상담사례
(사례) 4개월 전 월세로 이사 올 때는 도배장판이 깨끗하게 되어있었는데 비가 많이 오자 벽에서 물이 흐르고 천장에서 물이 떨어져 양동이로 받치고 있을 정도가 되어 상호 임대차계약을 해지하기로 한 경우 집주인으로부터 이사비용과 중개수수료 손해배상을 받을 수 있는지?
⇨임차목적물의 수선유지 의무에 대해 민법에서는 임대인에게 그 책임이 있음을 규정하고 있음(제623조). 따라서 임차목적물인 주택의 벽에 서 물이 흐르고 양동이로 받을 정도로 물이 떨어지는데도 임대인이 이를 방치하여 임대차의 목적을 달성할 수 없게 되어 계약을 종료하게 되면 임대인에게 이사비용이나 중개수수료 상당의 손해배상을 청구할 수 있다 하겠음.
(사례) 5개월 전 전세로 이사 올 때부터 곰팡이 냄새가 나 자주 환기시켰으며 이번 집중호우로 침수피해를 입었는 바, 벽에서 물이 쏟아지고 창문으로 누수가 되고 방안에 물이 무릎까지 차올라 옷장과 침대 등 많은 피해를 입은데 대해 집주인에 보상을 요구할 수 있는지?
⇨임차목적물의 하자로 세입자에게 피해가 발생한 경우 임대인은 그 손해에 대해 배상할 책임이 있음. 다만, 임차인의 피해가 천재지변으로 인해 발생한 것까지 임대인에게 전적으로 책임을 지울 수는 없겠으나, 본 사례에서는 임차목적물에 구조적인 하자가 있었다는 사실을 입증할 경우 침수피해에 대해 임대인에게 배상을 청구할 수 있을 것임.
▶ 세입자의 의무불이행 상담사례
(사례) 2층에 세 들어 살고 있는데 이번 비에 베란다에서 물이 새서 아래층으로 흘러내리고 있다고 아래층 거주자가 우리에게 이를 고쳐달라고 계속 요구하고 있으며, 고쳐주지 않으면 입은 피해에 대해 우리에게 배상을 요구하겠다고 하는데 세입자인 내가 아래층이 입은 피해까지 책임져야 하는지?
⇨임차목적물에 하자가 발생한 경우 임차인은 임대인에게 이를 즉시 고지할 의무가 있으며(민법제634조),공작물의 하자로 인하여 제3자에게 피해가 발생한 경우 점유자는 즉시 이를 소유권자에게 알려야하고, 점유자인 임차인이 이러한 의무를 다하지 않아 제3자가 입은 피해에 대해서는 배상할 책임이 있으므로, 임대인에게 즉시 이 사실을 고지하여 수리할 수 있도록 조치해야 할 것임.
(사례) 낡은 다세대주택을 월세로 놓고 있는데 우리집 창문 쪽과 하수관에서 비만 오면 아래층으로 물이 샌다고 함. 아래층집에 세를 놓고 있는 집주인이 세입자 조치요구에 시달린다며 급하게 수리를 요청하여 공사를 해야 하나, 우리집 세입자가 자기가 불편한 것은 없다며 계약기간이 지나 이사 가면 그때 고치라고 하고 수리공사에 협조하지 않는 경우는?
⇨임차인은 임차목적물에 대한 임대인의 보존행위에 협조할 의무가 있으므로(민법제624조), 임차인이 하자보수 공사에 협조하지 않아 아래층에 피해가 발생하고 그에 따라 배상책임을 지게 되면 권리를 남용한 임차인에게도 일부 책임이 돌아갈 수 있을 것임.
다만 임대인이 강제공사를 할 수는 없으므로(민법제625조), 공사에 따른 임차인의 피해도 적절히 배려해주는 방법으로 협조를 구해야할 것임.
▶ 아울러, 임차목적물의 하자로 인하여 피해가 발생한 경우에는 임대인에게 배상할 책임이 있다하겠으나, 하자부분은 임차인이 즉시 임대인에게 고지하여야 함을 안내하여 고지의무 미이행에 따른 피해를 사전 예방해야 한다.
*본 기사는 서울시주택임대차상담 사례를 참고했음으로 개별적 사항에 따라 달라질 수 있습니다.
