[시흥타임즈=서성민 변호사] 지난 법률칼럼을 통하여 상가건물임대차보호법상 ‘권리금’에 관한 쟁점을 소개하며 개정된 상가건물임대차보호법에 따라 권리금회수보호 조항을 두고, 여러 하급심 법원에서 총 5년의 임대차기간이 지난 임차인에 대하여 권리금회수보호기회 조항이 적용될 것인지에 관한 다른 판단들이 있어 더욱 혼란스러운 상황이라고 말씀드린바 있습니다.
그런데, 지난 5월 16일 대법원은 “최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 같은 법 제10조에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다”라고 판시하면서, 전체 임대차기간이 5년을 초과했다는 이유로 피고(임대인)가 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단한 원심판결을 파기하였습니다{대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312(본소), 2017다225329(반소) 판결}.
대법원의 위 판단근거는,
1) 전체 임대차기간이 5년을 초과하는지 여부와 무관하게 권리금회수기회보호 조항의 요건을 충족하면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 것이 법문언에 충실한 해석이고,
2) 권리금 관련 조항의 신설 취지는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문인데, 입법과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 하였다고 볼 만한 사정이 없고, 3) 계약갱신요구권 관련조항과 권리금회수기회보호 관련조항의 입법취지와 내용이 다르고,
4) 이러한 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다는 것입니다.
이로써, 기존 여러 판단을 달리하는 하급심의 결론을 두고 추후에는 통일된 법해석이 있을 것이라는 기대를 할 수 있습니다.
그러나, 위와 같은 판결이 있었음을 이유로, ‘5년이 지나도(현재 계약갱신요구권 행사기간은 10년), 권리금을 받는데에는 아무런 문제가 없어’라고 단순히 판단할 것은 아닙니다.
임대인은 ‘정당한 사유(임차인의 자력의 문제 등)’가 있다면 여전히 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절할 수 있고, 임차인이 계약갱신을 요구할 때 이를 거절할 수 있는 경우(임차인의 차임연체 사실 등)이 있어도 권리금 회수기회보호 조항의 적용이 배제될 수 있기 때문입니다.
글쓴이: 서성민 변호사 (한국공인중개사협회 시흥시지회 자문 변호사)
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