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오피니언

[법률칼럼] 부동산 대리계약, "주의해야"

[시흥타임즈=서성민 변호사] 얼마 전 저희 법률사무소에 상담을 요청하는 청년이 있었습니다. 

“집에 물이 새는데 관리인이 아무런 조치도 취해주지 않아요. 어떻게 해야 할까요?”

보통 저로서는 법적으로 임대인의 수선의무 등을 말씀드리기도 하는데, 위 경우에는 조금 다르게 말씀드렸습니다. 

“임대인에게 직접 연락한다고 해보세요. 그리고 별 조치가 없으면 다시 연락을 주세요. 그 때 법적인 설명을 드리겠습니다”

위 청년은 이후 관리인으로부터 조치를 받았는지 연락이 오지 않았습니다. 

제가 왜 저런 답변을 해주었을까요. 

기본적으로는 임대인에게 수선의무가 있기도 하고, 관리인은 임대인이 임차인의 연락을 받기라도 하여 임대인으로부터 제대로 업무를 수행하지 않고 있다는 오해라도 들을까 싶어 이를 경계하기 때문이기도 하지만, 적지 않은 경우, 관리인이 임대인이 아는 바와 다르게 임차인과 계약을 체결하는 경우가 있기 때문입니다. 

혹시라도 임차인이 임대인과 직접 연락을 하게 되어 이를 임대인이 알게 될까 걱정이 되기 때문이죠. 

최근 시흥타임즈에서 불법원룸에 관한 여러 가지 문제점을 다룬 보도가 있었습니다. 

저는 그 중 임대차관련 피해사례에 관하여 말씀드리고자 합니다.

비단 정왕동 소재 원룸 건물 뿐만 아니라 전국의 원룸건물에서 많이 발생하는 문제인데, 앞서 말씀드린 것처럼 임대인이 아닌 관리인과 계약을 체결하면서 발생하는 피해사례입니다.  

임차인이 임대인으로부터 적법하게 위임을 받고, 위임내용에 따른 관리를 하는 사람과 계약을 체결하였다면 문제가 될 일은 별로 없을 것입니다. 

그러나, 임차인과 임대인이 직접 연락을 하기 어려운 상황에서, 관리인이 임대인으로부터 위임받은 내용과 다른 내용으로 계약을 체결하는 경우가 생기고, 계약체결 당시, 이를 제대로 확인하기 어려웠던 임차인에게는 이후 보증금을 지급받지 못하는 등의 피해가 발생하게 됩니다.   

간단한 예로, 한 건물의 원룸에 관리인은 임대인으로부터 각 원룸에 대한 월세계약의 체결할 것을 내용으로 하는 위임을 받았습니다. 그런데, 관리인은 임차인과 계약을 체결하면서는 전세계약으로 계약을 체결합니다. 

이후 계약이 종료되어 임차인이 임대인에게 전제보증금을 돌려달라는 요구를 하여도, 임대인은 전세계약을 체결하라고 한 적이 없기 때문에 이를 돌려줄 이유가 없다고 맞서게 됩니다. 

임차인으로서는 직접 임대인과 계약을 체결한 것도 아니고, 관리인은 이미 많은 사람으로부터 책임추궁을 받고 있어 실질적으로 보증금을 돌려받기도 어려워 보이는 상황에서 어떠한 조치를 취할 생각도 못하게 됩니다. 어떻게 해야 할까요. 

그런데, 직접 임대인과 계약을 체결하지 않았다고 하더라도, 임대인에게 관리인이 임대인의 대리인으로서 계약을 체결할 만한 외관을 형성하여 준 것이라면, 임대인에게는 민법상 표현대리 책임을 물을 수가 있습니다. 

민법 제126조는 “대리인이 그 권한외의 법률행위를 한 경우에 제삼자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다”고 규정을 하고 있는데, 임차인으로서는 관리인이 임대인을 대신하여 계약을 체결할 수 있다고 믿을 만한 정당한 사유를 주장하여 임대인에게 전세보증금의 반환을 청구할 수 있게 되는 것이죠. 

실제, 재판과정에서도 위 ‘정당한 이유’가 있는지 여부가 주요쟁점이 됩니다. 

임차인으로서는 계약체결 이후 문제가 생길 것을 대비하여 계약당시 당시 관리인이 제시한 임대인의 위임장 등 관리인이 임대인으로부터 위임을 받은 사람이라고 하며 제시한 모든 자료를 천천히 세심하게 확인하고 계약을 체결하고, 체결 당시 자료를 교부받아 확보해 두는 것이 좋습니다. 

그리고, 보증금은 직접 임대인 명의 계좌로 지급하고, 계약 이후라도 임대인과 한번쯤 직접 대면하고 연락을 하여 계약내용을 확인하는 것이 안전합니다. 

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