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오피니언

[편집실에서] 지역주택조합 아파트, “모르면 당한다”

[시흥타임즈=우동완 편집장] 최근 저렴한 분양가를 무기삼은 지역주택조합 아파트가 전국 각지에서 유행처럼 번지고 있다. 시흥시 관내에서도 이미 지역주택조합 아파트 전단지가 휘날리고 있다.  

지역주택조합 아파트는 쉽게 말해 같은 지역 주민(무주택자 등)들이 조합을 결성하고 토지를 사들여 아파트를 짓는 방식이다. 일반적으로 ▲조합원 모집 ▲설립인가 ▲사업승인 ▲착공 ▲입주의 단계를 거쳐 진행되는 구조다.

이 방식은 실질적 입주자인 조합원들이 주체가 되기 때문에 여러면에서 원가를 절감할 수 있는 장점이 있는 것은 사실이다.

그러나 토지를 확보한 이후 사업을 시작하는 일반적인 건설방식과 달리 먼저 조합원을 모집하고 나중에 토지를 매입해 시행하는 방식이라 조합 가입(계약)이후 아파트 건설에 필요한 토지를 매입하지 못할 경우, 사업의 미래는 불투명해지고 그에 따른 지연과 위험도 상존하게 된다.

대부분의 사업자들은 “토지매입약정 완료, 토지사용승낙 완료” 등의 문구를 사용한다. 하지만 이 문구는 조심해야 한다. 여기서 사용하는 “토지매입 약정 몇%, 토지사용승낙 몇%”라는 것은 실제로 토지를 매입(취득) 했다는 것이 아니라 “향후 이 가격에 취득할 예정 또는 언제까지 사용을 허락 받았다” 정도에 불과 하기 때문이다. 

실질적으로 조합원들이 조합에 가입하며 지불한 돈으로 토지대금이 완납되고 조합명의로 해당 부지가 넘어와야 매입이 완료되었다고 볼 수 있다. 그러나 건설예정 토지주들의 약정 불이행이나 일명 알박기로 인한 지가 상승 등 변수가 생긴다면 확정적으로 대상 토지를 매입하기란 쉽지 않다. 

또 조합설립 인가(토지사용승낙·토지매입약정 80%이상, 세대수 50%이상 조합원 가입)이후 부턴 조합원 각자가 사업의 주체가 되기 때문에 향후 발생하는 문제로 조합에서 탈퇴 하는 것도 사실상 어려워진다. 

더불어 사업자가 최초 제시한 사업방식(분양조건) 등도 유념할 필요가 있다. 조합 설립, 토지매입, 시공사선정까지 순탄하게 진행되었다 하더라도 조합 측에서 제시한 사업 방식과 시·군·구가 허가할 수 있는 사업방식이 다를 수 있기 때문이다. 

다시 말해 주택조합사업 방식은 확정적 이라기 보단 매우 유동적 이라고 봐야한다.

상황이 이렇지만 법률·경제적으로 지식이 없는 일반 시민들은 이 방식의 절차와 한계를 모른 채 사업자의 화려한 광고만 믿고 투자하는 경우가 대부분이다.  

그래서 자신이 생각한 것과는 너무 다른 현실에 피해를 입고 좌절하지만 구제는 쉽지 않은 것이 또 현실이다. 

앞서 예를 든 것은 핵심적으로 문제가 일어나는 부분들이지만 사실 단계 단계마다 살펴봐야할 일은 수두룩하다. 

물론, 지역주택조합 사업이 성공해서 수익을 봤다는 사례가 없는 것은 아니다. 그러나 현재까지 그 확률이 매우 낮았다 라도 것도 부인할 수 없는 사실이다. 

서민에게 수천만원은 매우 큰돈이다. 평당 몇 백만원대 확정분양가로 시작한 낮은 분양가가 이런 저런 이유와 사업지연 등으로 나중엔 추가분담금 수천, 수억을 주고 입주하게 됐다는 소리는 이 사업 뿐만 아니라 유사한 사업방식에서 흔하게 듣는다. 

혹자는 “지어지기만 해도 다행이다”라고 평하기도 한다. 

서울과 인천 등 수도권, 지방 할 것 없이 지역주택조합과 관련된 피해사례와 사기 신고건수가 매해 급증하고 있는 것은 일반인을 현혹할 목적의 과대, 허위 광고와 사업에 대해 제대로 알지 못하고 접근한 양자가 있었기 때문이다. 안타까운 일이다. 

저렴하게 주택을 취득하고 싶거나 수익을 볼 생각으로 접근하는 일반인들은 이 사업에 대해 좀 더 면밀하게 검토하고 숙지해서 결정할 필요가 있다. 

사업을 추진·대행하는 사람들도 일의 과정을 투명하게 공개하고 충분한 설명을 통해 잘 몰라서 피해를 입었다는 억울한 서민이 없도록 노력해야 한다.

더불어 관계당국은 민간이 하는 사업이라 손 놓고 있을 것이 아니라 행정적으로 할 수 있는 모든 역량을 동원해 피해가 발생할지 모르는 지점들에 대해 선제적으로 짚어보고 까다롭게 개입해 시민의 피해가 없도록 주의해야 할 것이다.  

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